На сьогоднішній день стрімко розвивається галузь будівництва і все частіше з’являються нові багатоквартирні будинки, оскільки попит на квартири в таких будинках стає популярним.

Крім того, у багатоквартирних будинках також є нежитлові приміщення та допоміжні приміщення, але кому вони належать та хто може ними вільно користуватися не завжди мешканцям будинку зрозуміло і коли співвласники будинку заявляють про свої права на такі приміщення, виникають проблеми з іншими мешканцями будинку.

Відтак, необхідно розглянути, до якого правового режиму власності належать допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку. Розглянемо на прикладі горища, яке в будинках може бути «захоплено» одним із мешканців будинку з метою улаштування масандри.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Згідно з п. 4 рішення Конституційного Суду України від 09.11.2011 року у справі №14-рп/2011 за законодавством України допоміжне приміщення у дво-або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканців» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб'єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об'єкт - допоміжні приміщення. Власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Таким чином, горище відноситься до допоміжного приміщення багатоквартирного будинку, що є спільним майном мешканців багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності.

Відповідно до ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники мають право: вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

Згідно з п. 4.3. рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 року у справі №14-рп/2011 відповідно до Конституції України всі суб'єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі і з питань улаштування мансард, надбудови поверхів і т. ін.

Отже, горище належить до спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку. Горище не може бути поділено між співвласниками і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки з такого горища. Співвласники горища володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Згідно ч. 1 ст. 19 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» крім істотних договір може містити інші умови за згодою сторін.

Таким чином, перш ніж укладати такі договори з балансоутримувачем будинку, необхідно таким договором врегулювати питання, що стосується володіння, користування та розпорядження горищем у багатоквартирному будинку.

Однак, якщо умови договору балансоутримувачем будинку будуть порушуватися, у формі обмеження доступу у користуванні горищем, то необхідно скласти акт-претензії відповідно до ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», якою передбачено, що у разі порушення виконавцем умов договору споживач має право викликати його представника для складення та підписання акта-претензії споживача, в якому зазначаються строки, види, показники порушень тощо. Представник виконавця повинен з'явитися на виклик споживача не пізніше строку, визначеного договором. Акт-претензія складається споживачем та представником виконавця і скріплюється їхніми підписами. У разі неприбуття представника виконавця в погоджений умовами договору строк або необґрунтованої відмови від підписання акта-претензії він вважається дійсним, якщо його підписали не менш як два споживачі. Акт-претензія споживача подається виконавцю, який протягом трьох робочих днів вирішує питання про перерахунок платежів або видає письмово споживачу обґрунтовану письмову відмову в задоволенні його претензій. Спори щодо задоволення претензій споживачів вирішуються в суді. Споживач має право на досудове вирішення спору шляхом задоволення пред'явленої претензії. У разі встановлення за результатами аналізу факту погіршення нормованих показників якості води, витрати споживача, які він здійснив при оплаті вартості проведення аналізу води, підлягають компенсації за рахунок виконавця/виробника.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому ст. 10 даного закону.

Згідно до п. 1 ч. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним.

Відповідно до ч. 6 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч. 7 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах.

Отже, таке рішення також можливо прийняти на зборах співвласників багатоквартирного будинку та оформити його протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Разом з тим, якщо умовами договору не передбачено порядок користування горищем, а доступ до нього відсутній, то необхідно звертатися до балансоутримувача будинку з письмовою претензією з посиланням на вищевказані норми чинного законодавства України.

Балансоутримувач будинку повинен прийняти рішення щодо надання такого горища у спільне користування власникам багатоквартирного будинку. На підставі зазначеного рішення краще укласти договір про порядок користування таким горищем з балансоутримувачем будинку.

Якщо балансоутримувач будинку відмовить у задоволенні даної претензії, то необхідно буде звертатися до суду за захистом порушених прав та вимагати визнати право спільної сумісної власності на такі горища, усунути перешкоди в користуванні таким приміщенням та вимагати забезпечити доступ до горища для загального користування.

Однак, слід звернути увагу, що відповідно до п.п. 3.3 ДБН В.2.6-14-97 «Конструкції будівель та споруд. Покриття будинків та споруд» передбачено, що горище функціонально використовують:

- для розташування у горищному просторі житлових приміщень (мансарди) чи приміщень іншого призначення;

- як елемент вентиляційної системи будинку (відкрита, тепле горище тощо);

- для розміщення комунікацій, технічного обладнання вентиляційних систем, димовідводу та інших (технічне горище, поверх);

 - для зберігання матеріалів (кормів для тварин, підстилки для них та iн.).

З вищевикладеного випливає, що горище може мати різні функціональні призначення, що зумовлює можливість не лише вільно користуватися ним всіма співвласниками багатоквартирного будинку, а й улаштувати масандру та оформити на неї права власності.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна.

Отже, під час судового засідання, необхідно буде встановити, що дане приміщення дійсно є горищем для загального користування та не належить до нежитлового приміщенням, що є самостійним об’єктом нерухомого майна, на яке може бути оформлено право власності.

Відтак, якщо дане приміщення – це нежитлове приміщення, а не приміщення загального користування, то таке приміщення може бути відчужене будь-яким законним шляхом, оскільки це приміщення є самостійним об’єктом нерухомого майна.

Крім того, під час судового засідання можна провести будівельно-технічну експертизу, якою встановити до якого правового режиму відноситься горище.

Зазвичай така інформація міститься в журналі підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями, що знаходиться в інвентаризаційній справі відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затверджена Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України № 127 від 24.05.2001 року.

Судова практика вказує, що для правильного вирішення спору, коли необхідно з’ясувати чи належить приміщення до нежитлового чи воно є допоміжним, суд з'ясовує не лише характеристику спірного приміщення з наданням документів, але й детально перевіряє, чи є спірне приміщення допоміжним; чи знаходитися у ньому технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою; чи використовувалось воно чи якась з його частина для обслуговування будинку.

Отже, якщо горище належить до приміщення загального користування, то власниками такого приміщення є всі співвласники багатоквартирного будинку, яким горище належить згідно чинного законодавства України на праві спільної власності і ніхто в такому разі без згоди всіх співвласників багатоквартирного будинку не може заволодіти горищем. Однак, якщо горище можна віднести до окремого ізольованого приміщення, що має статус нежитлового приміщення, то таке приміщення може бути відчужене будь-яким законним шляхом, оскільки воно не відноситься до спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку.

 

  • Україна, м. Київ, Вул. Паторжинського, 4, оф. 8
  • 073 163 43 09
  • 073 163 43 09
  • 073 163 43 09
  • 073 163 43 09
  • forcelexcompany@gmail.com
  • Ідентифікаційний код юридичної особи 41340202
  • Товариство з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Форс Лекс»
Зворотній зв'язок