На сегодняшний день стремительно развивается отрасль строительства и все чаще появляются новые многоквартирные дома, поскольку спрос на квартиры в таких домах становится популярным.

Кроме этого, в многоквартирных домах также есть нежилые помещения и вспомогательные помещения, но кому они принадлежат, и кто может ими свободно пользоваться не всегда жителям дома понятно и когда совладельцы дома заявляют о своих правах на такие помещения, возникают проблемы с другими жильцами дома.

Следовательно, необходимо рассмотреть, к которому правового режима собственности относятся вспомогательные помещения в многоквартирном доме. Рассмотрим на примере чердака, который в домах может быть «захвачен» одним из жильцов дома с целью устройства массандры.

Согласно ч. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома является помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

Согласно п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» общее имущество многоквартирного дома - помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» вспомогательные помещения многоквартирного дома - помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения).

Согласно п. 4 решения Конституционного Суда Украины от 09.11.2011 года по делу №14-рп / 2011 по законодательству Украины вспомогательное помещение в двух или многоквартирном доме, общежитии имеет свое функциональное назначение, которое заключается в обеспечении эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей. Под понятием «жителей» надо понимать владельцев, совладельцев, нанимателей, арендаторов отдельных жилых и нежилых помещений дома, которые проживают в доме и составляют определенный круг субъектов, реализующих право общей собственности на отдельный ее объект - вспомогательные помещения. Владельцы квартир двух- или многоквартирных жилых домов и жилых помещений в общежитии, независимо от оснований приобретения права собственности на такие квартиры, жилые помещения, являются совладельцами вспомогательных помещений в доме или общежитии, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства.

Таким образом, чердак относится к вспомогательному помещению многоквартирного дома, который является общим имуществом жильцов многоквартирного дома на праве общей совместной собственности.

В соответствии со ст. 369 ГК Украины совладельцы имущества, которое находиться в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними. Распоряжение имуществом, которое находиться в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев, если иное не установлено законом. В случае совершения одним из совладельцев сделки по распоряжению общим имуществом считается, что она совершена с согласия всех совладельцев, если иное не установлено законом. Согласие совладельцев на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, который подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, должно быть выражено письменно и нотариально удостоверено. Совладельцы имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок по распоряжению общим имуществом. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из совладельцев может быть признана судом недействительной по иску другого совладельца в случае отсутствия у совладельца, который совершил сделку, необходимых полномочий.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев. Общее имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 6 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» совладельцы имеют право: свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом условий и ограничений, установленных законом или решением совладельцев.

Согласно п. 4.3. решением Конституционного Суда Украины от 09.11.2011 года по делу №14-рп / 2011 в соответствии с Конституцией Украины все субъекты права собственности равны перед законом. В многоквартирных домах, где не все квартиры приватизированы или приватизированы полностью, владелец (владельцы) неприватизированных квартир (их правопреемники) и владельцы приватизированных квартир многоквартирного дома являются равноправными совладельцами вспомогательных помещений. Они равны в праве владеть, пользоваться и распоряжаться вспомогательными помещениями. Никто из владельцев квартир не имеет приоритетного права пользоваться и распоряжаться этими помещениями, в том числе и по вопросам устройства мансард, надстройки этажей и т. д.

Итак, чердак относится к общей совместной собственности совладельцев многоквартирного дома. Чердак не может быть разделен между совладельцами и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из такого чердака. Совладельцы чердака владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними.

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» отношения между участниками договорных отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг осуществляются исключительно на договорных началах.

Согласно ч. 2 ст. 26 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» кроме существенных договор может содержать другие условия по соглашению сторон.

Таким образом, прежде чем заключать такие договора с балансодержателем дома, необходимо таким договором урегулировать вопрос, что касаеться владения, пользования и распоряжения чердаком в многоквартирном доме.

Однако, если условия договора балансодержателем дома будут нарушаться, в форме ограничения доступа в пользовании чердаком, то необходимо составить акт-претензии в соответствии со ст. 18 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», которым предусмотрено, что в случае нарушения исполнителем условий договора потребитель имеет право вызвать его представителя для составления и подписания акта-претензии потребителя, в котором указываются сроки, виды, показатели нарушений и тому подобное. Представитель исполнителя должен явиться по вызову потребителя не позднее срока, определенного договором. Акт-претензия составляется потребителем и представителем исполнителя и скрепляется их подписями. В случае неприбытия представителя исполнителя в согласованный условиями договора срок или необоснованного отказа от подписания акта-претензии он считается действительным, если его подписали не менее двух потребителей. Акт-претензия потребителя подается исполнителю, который в течение трех рабочих дней решает вопрос о перерасчете платежей или выдает письменно потребителю обоснованный письменный отказ в удовлетворении его претензий. Споры по удовлетворению претензий потребителей решаются в суде. Потребитель имеет право на досудебное разрешение спора путем удовлетворения предъявленной претензии.

Кроме этого, согласно ч. 1 ст. 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» совладельцы принимают решение по управлению многоквартирным домом на сборах в порядке, предусмотренном ст. 10 данного закона.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» к полномочиям собрания совладельцев относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе о: распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, на установление, изменение и отмена ограничений по использованию ним.

Согласно ч. 6 ст. 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Согласно ч. 7 ст. 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» решение собрания совладельцев оформляется протоколом, который подписывается всеми совладельцами (их представителями), принявших участие в собрании.

Таким образом, такое решение также возможно принять на собрании совладельцев многоквартирного дома и оформить его протоколом собрания совладельцев многоквартирного дома.

Вместе с тем, если условиями договора не предусмотрен порядок пользования чердаком, а доступ к нему отсутствует, то необходимо обращаться к балансодержателю дома с письменной претензией со ссылкой на вышеуказанные нормы действующего законодательства Украины.

Балансодержатель дома должен принять решение о предоставлении такого чердака в общее пользование владельцам многоквартирного дома. На основании указанного решения лучше заключить договор о порядке пользования таким чердаком с балансодержателем дома.

Если балансодержатель дома откажет в удовлетворении данной претензии, то необходимо будет обращаться в суд за защитой нарушенных прав и требовать признать право общей совместной собственности на такие чердаки, устранить препятствия в пользовании таким помещением и требовать обеспечить доступ к чердаку для общего пользования.

Однако, следует обратить внимание, что согласно п 3.3 ДБН В.2.6-14-97 «Конструкции зданий и сооружений. Покрытия зданий и сооружений» предусмотрено, что чердак функционально используют:

- для размещения в чердачном пространстве жилых помещений (мансарды) или помещений другого назначения;

- как элемент вентиляционной системы здания (открытый, теплый чердак и т.д.);

- для размещения коммуникаций, технического оборудования вентиляционных систем, дымоотвода и других (технический чердак, этаж);

 - для хранения материалов (кормов для животных, подстилки для них и др.).

Из вышеизложенного следует, что чердак может иметь различные функциональные назначения, что обусловливает возможность не только свободно пользоваться им всеми совладельцами многоквартирного дома, но и устроить масандру и оформить на нее права собственности.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» нежилое помещение - изолированное помещение в многоквартирном доме, которое не относиться к жилищному фонду и является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Итак, во время судебного заседания, необходимо будет установить, что данное помещение действительно является чердаком для общего пользования и не относится к нежилого помещения, что является самостоятельным объектом недвижимого имущества, на которое может быть оформлено право собственности.

Поэтому, если данное помещение - это нежилое помещение, а не помещения общего пользования, то такое помещение может быть отчуждено любым законным путем, поскольку это помещение является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Кроме этого, во время судебного заседания можно провести строительно-техническую экспертизу, которой установить к которому правовому режиму относится чердак.

Обычно такая информация содержится в журнале подсчета площади жилого дома с нежилыми (встроенными) помещениями, которая находится в инвентаризационном деле в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденная Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики Украины № 127 от 24.05.2001 года.

Судебная практика показывает, что для правильного разрешения спора, когда необходимо выяснить принадлежит помещение к нежилом помещении или оно является вспомогательным помещением, суд выясняет не только характеристику спорного помещения с предоставлением документов, но и детально проверяет, есть ли спорное помещение вспомогательным; или находиться в нем техническое оборудование здания (инженерные коммуникации и технические устройства, которые необходимы для обеспечения санитарно-гигиенических условий и безопасной эксплуатации квартир и т.п.), без доступа к которому эксплуатация жилого дома невозможна; или использовалось оно или какая-то из его часть для обслуживания дома.

Итак, если чердак относится к помещению общего пользования, то собственниками такого помещения есть все совладельцы многоквартирного дома, которым чердак принадлежит согласно действующему законодательству Украины на праве совместной собственности, и никто в таком случае без согласия всех совладельцев многоквартирного дома не может завладеть чердаком. Однако, если чердак можно отнести к отдельному изолированному помещению, которое имеет статус нежилого помещения, то такое помещение может быть отчуждено любым законным путем, поскольку оно не относится к общей совместной собственности совладельцев многоквартирного дома.

  • Украина, Киев, ул. Паторжинского, 4, оф. 8
  • 073 163 43 09
  • 073 163 43 09
  • 073 163 43 09
  • 073 163 43 09
  • forcelexcompany@gmail.com
  • Идентификационный код юридического лица 41340202
  • Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Форс Лекс»»
Обратная связь